賃貸ガイド
賃貸のエアコンが故障した場合の修理費の負担
大家と入居者の負担区分
賃貸マンション・アパートのエアコンが故障した際に、まず確認したいのが修理費を入居者と大家のどちらが負担するかという点です。本記事では、民法と国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の原文にもとづいて負担区分をご説明し、費用を不必要に自己負担しないための手順をご案内します（法令・資料は2026年8月10日確認）。
最も重要な注意事項
備え付けエアコンが故障した場合、大家・管理会社へ連絡する前に、ご自身で修理業者を手配することはお控えください。 法律上の要件を満たさない自己判断の修理は、費用を請求できず、自己負担となるおそれがあります（詳しくは本文でご説明します）。
備え付けエアコンの修理費は原則として大家の負担です
物件の設備として備え付けられたエアコンが通常の使用で故障した場合、修理費は原則として大家（賃貸人）の負担です。 民法606条1項が、賃貸人に「使用及び収益に必要な修繕をする義務」を課しているためです。 ただし、入居者に原因がある故障と、「残置物」扱いのエアコンは例外です。
| ケース | 負担 | 根拠 |
|---|---|---|
| 備え付け（設備）＋経年劣化・自然故障 | 大家 | 民法606条1項本文・国交省ガイドライン（経年変化・通常損耗は賃貸人負担） |
| 入居者の故意・過失・手入れの怠りが原因 | 入居者 | 民法606条1項ただし書・善管注意義務違反 |
| 前入居者が残した「残置物」エアコン | 入居者（通例） | 契約実務（契約書の設備／残置物の区分による） |
| 自分で購入・設置したエアコン | 入居者 | 自己所有物のため |
根拠となる法律（条文の原文）
民法606条1項（賃貸人による修繕等）
賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。ただし、賃借人の責めに帰すべき事由によってその修繕が必要となったときは、この限りでない。
→ 設備であるエアコンの修理は大家の義務であり、入居者に原因がある故障は除くと定めた条文です。
民法607条の2（賃借人による修繕）
賃借物の修繕が必要である場合において、次に掲げるときは、賃借人は、その修繕をすることができる。 一 賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、又は賃貸人がその旨を知ったにもかかわらず、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないとき。 二 急迫の事情があるとき。
→ 入居者が自ら修理できるのは、「通知したにもかかわらず大家が対応しない」場合か「急迫の事情がある」場合に限られます。
民法608条1項（賃借人による費用の償還請求）
賃借人は、賃借物について賃貸人の負担に属する必要費を支出したときは、賃貸人に対し、直ちにその償還を請求することができる。
→ 所定の手順を踏んで自費で修理した場合は、その費用を大家に「直ちに」請求できます。
条文出典：e-Gov法令検索「民法」（明治二十九年法律第八十九号）原文を見る（2026年8月10日確認）
負担が分かれる4つのケース
① 経年劣化・自然故障 → 大家の負担
国土交通省の原状回復ガイドラインは、損耗を「経年変化」「通常損耗」「賃借人の故意・過失等による損耗」に区分し、 経年変化・通常損耗は賃貸人が負担すべきとしています。 同ガイドラインの耐用年数の考え方では、エアコンなど冷暖房機器は耐用年数6年に分類されており、 年数が経過した設備の自然故障は、入居者の責任ではありません。
② 入居者の過失（手入れの怠り・破損） → 入居者の負担
ガイドラインは「清掃・手入れを怠った結果汚損が生じた場合は、賃借人の善管注意義務違反に該当すると判断されることが多い」としています。 フィルター掃除を長期間怠って故障した場合や、物をぶつけて壊した場合は、民法606条1項ただし書の「賃借人の責めに帰すべき事由」にあたり、入居者の負担となります。
③ 残置物エアコン → 入居者の負担が通例
前の入居者が残したエアコンを「残置物」として契約している場合、大家に修繕義務はないとするのが一般的な契約実務です。 詳しくは残置物の注意点でご説明します。
避けるべき行為
- 大家・管理会社に連絡する前に修理業者を手配する：民法607条の2の要件（通知と相当の期間の経過、または急迫の事情）を満たさない修理は、費用を請求できないおそれがあります。
- 口頭での連絡のみで記録を残さない：通知したことを後から証明できません。メール・管理アプリ・LINEなど、記録が残る手段をご利用ください。
- 契約書を確認せずに交渉する：エアコンが「設備」か「残置物」かによって負担区分が異なります。特約の有無も含め、まず契約書をご確認ください。
- 放置して症状を悪化させる：水漏れを放置して壁や床を傷めると、その部分について入居者の責任を問われるおそれがあります。
大家が対応しない場合の手順
- 1
契約書でエアコンの扱いを確認する
「設備」であれば大家に修繕義務があります。「残置物」であればご自身で手配します。
- 2
管理会社・大家に記録が残る形で連絡する
症状・発生日・部屋番号を伝え、修繕を依頼した記録（メールなど）を残します。これが民法607条の2第1号の「通知」にあたります。
- 3
相当の期間を待つ
法定の日数はありませんが、夏季の冷房など生活に不可欠な設備は、比較的短い期間で判断されると考えられています。再度の連絡も記録に残してください。
- 4
対応がない場合はご自身で修繕を手配する
民法607条の2にもとづき、修理業者へ依頼します。見積もりを事前に大家へ共有しておくことで、トラブルを防ぎやすくなります。
- 5
費用を大家に償還請求する
民法608条1項により、支出した必要費は直ちに請求できます。領収書・見積書・やりとりの記録を保管してください。
「残置物」エアコンの注意点
前の入居者が退去時に残したエアコンを、大家が「残置物」として貸し出している場合があります。 契約書で残置物とされている場合、故障しても大家に修繕義務はなく、修理・交換は入居者の負担となるのが通例です。
入居前・入居中にかかわらず、契約書・重要事項説明書の設備欄で エアコンが「設備」か「残置物」かをご確認ください。記載が曖昧な場合は、管理会社に書面で確認しておくことで、後のトラブルを防ぎやすくなります。
※残置物の修繕義務について直接定めた法令・公的資料は、当サイトでは確認しておりません（2026年8月10日時点）。上記は賃貸借契約の一般的な実務にもとづく説明です。個別のケースは契約内容によって異なるため、契約書の確認と、必要に応じて自治体の無料法律相談などをご利用ください。
よくある質問
Q1. 賃貸の備え付けエアコンが故障した場合、修理費は誰が支払いますか？
Q2. 大家に連絡せず、自分で修理業者を手配してもよいですか？
Q3. 大家が何日も対応しない場合は、どうすればよいですか？
Q4. 前の入居者が残したエアコン（残置物）も、大家が修理しますか？
Q5. エアコンのクリーニング代は入居者の負担ですか？
まとめ・出典
- 備え付け（設備）エアコンの自然故障は、原則として大家の負担です（民法606条1項）。
- ご自身で業者を手配する前に、必ず記録が残る形で管理会社・大家へご連絡ください（民法607条の2）。
- 所定の手順を踏めば、自費で修理した費用を償還請求できます（民法608条1項）。
- 「残置物」エアコンとご自身で設置したエアコンは、入居者の負担となるのが通例です。
出典（いずれも2026年8月10日確認）
- ・e-Gov法令検索「民法」（606条・607条の2・608条）
- ・国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（再改訂版）